Révélation | Exclusif ! Abdoulaye Diop achète un immeuble à 1,5 milliard au Canada [Documents Preuves]

Révélation | Exclusif ! Abdoulaye Diop achète un immeuble à 1,5 milliard au Canada [Documents Preuves]

Les caisses de l’Etat du Sénégal sont vides. Le gouvernement peine à fournir convenablement de l’électricité aux foyers. Les volontaires et maîtres contractuels sont restés des mois sans salaire. Les professeurs courent après leurs primes du bac. La santé est plombée, les agents sans motivation. Tout cela résulte du fait que le ministre de l’économie et des finances fait partie des pilleurs des sous qu’il est sensés bien gérer. Abdoulaye Diop en moins de 10 ans d’alternance a amassé plusieurs biens. Pour soustraire sa richesse de l’œil du sénégalais, il a acheté à coups de milliards un immeuble au Canada. Une compagnie à numéros a servi d’écran pour camoufler les transactions au CanadaAbdoulaye Diop se paie un immeuble au Canada pour blanchir de l’argent sale. 

La compagnie à numéros 9124-9953 Québec Inc. est une corporation constituée selon les lois de la province de Québec, quelques jours avant l’achat de l’immeuble, avec comme seule actionnaire à l’origine Mme Fatoumata Sow, épouse de M. Diop, ministre du Budget sénégalais à l’époque. Au paragraphe 47 du jugement, on rappelle que l’actionnaire unique, au départ, était Mme Diop. Lors de l’enquête préliminaire Mme Diop, seule actionnaire et acheteur, a déclaré au Tribunal, qu’elle ne sait rien de la transaction à part qu’elle a recouru au service d’un certain Casimir pour lui trouver un immeuble à revenus au Canada selon une source sur à leral.net. Ainsi, Abdoulaye Diop, potentiel acheteur et véritable propriétaire, utilise un prête nom pour acquérir l’ immeuble puisque le Tribunal Canadien a pu constater que son épouse n’avait ni la compétence ni les connaissances requises encore moins l’autorité pour acheter un immeuble à revenus de quatre millions de dollars et conclure pareil achat. Elle est tout simplement une ignorante qui répétait comme un perroquet devant le juge ce que son mari avait bien voulu mettre dans son petit cerveau. 

Abdoulaye Diop doutant de la longévité du Pds au pouvoir s’offre un avenir radieux 


L’immeuble acheté se situe à Westmount et comporte 49 appartements. L’acquisition de l’immeuble est constaté dans un acte de vente intervenu devant Me Abraham Polger, notaire, le 17 janvier 2003 au prix de 3 700 000 $ dont 1 000 000 $ a été payé comptant et 2 700 000 $ étaient payables à terme et garantis par hypothèque. Il y a également eu négociations relativement au paiement par les acheteurs d’une somme de 300 000 $ payable comptant, et à être transférée aux Bahamas. Soit, au total, un prix d’acquisition de 4 millions de $ (3,7 millions $ au contrat de vente signé devant le notaire + 300 000$ à verser dans un compte aux Bahamas). La juste valeur marchande de l’immeuble en novembre 2002, a été établie à 3 050 000 $ par un expert évaluateur au nom de Monsieur Bertrand Tremblay. Il est important de noter que nonobstant cette évaluation de la juste valeur marchande, l’immeuble a été payé 4 000 000 $, soit un million de plus que la juste valeur marchande, telle qu’établie par M. Tremblay. 

Abdoulaye Diop possède plusieurs vergers et la plus importante entreprise en agro-alimentaire à Thiès 


Le ministre des finances Abdoulaye Diop possède de vastes domaines agricoles, des fermes dans le département de Thiès. Il serait même le propriétaire de la grande entreprise alimentaire de Grand Thiès où on vend toutes sortes de produits alimentaires les plus bas sur le marché de la consommation  »Compagnie Thiam et Frère. Le gérant dit-on ne paie pratiquement pas de taxe au port pour sortir ses containers. Ce qui lui permet de vendre à des prix défiants toute concurrence. Abdoulaye Diop s’est vite enrichi en moins d’une décennie. La centième génération de ses petits fils pourra profiter de la fortune colossale qu’il s’est faite entre 2000 et 2011. On se demande même si la fortune du ministre des finances n’est pas l’équivalent du budget de la Gambie et de la Guinée. Au moment où les sénégalais meurent de faim, les ministres de Wade envoient l’argent du contribuable dans des comptes douteux en Bahamas. 

La preuve ici : http://www.slideshare.net/leral/document-top-secret-d-abdoulaye-diop (téléchargeable aussi). 

 

[ DOCUMENT ]

9124-9953 Québec inc. c. Pollack 2011 QCCS 788
JG 1421

COUR SUPÉRIEURE

 
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
 
N° : 500-17-029281-063
   
 
DATE : 22 février 2011
______________________________________________________________________
 
SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE JEAN GUIBAULT, J.C.S.
______________________________________________________________________
 
 
9124-9953 QUÉBEC INC.
Demanderesse
c.
JOEL MOSES POLLACK
et
STEVEN POLLACK
et
IMMOBILIER INTER COMMERCIAL INC.
et
JEAN MICHEL CASIMIR
Défendeurs
et
IMMOBILIER INTER COMMERCIAL INC.
Demanderesse en garantie
c.
JEAN MICHEL CASIMIR
Défendeur en garantie
 
______________________________________________________________________
 
JUGEMENT
______________________________________________________________________
 
           

[1]          La demanderesse, 9124-9953 Québec Inc. a acheté du défendeur Joel Moses Pollack (ci-après « M. Pollack ») un immeuble portant l’adresse civique […], à Westmount, comportant 49 appartements, tel que constaté dans un acte de vente intervenu devant Me Abraham Polger, notaire, le 17 janvier 2003 (R-1). 
[2]          Le prix de vente mentionné au contrat est de 3 700 000 $ dont 1 000 000 $ a été payé comptant et 2 700 000 $ étaient payables à terme et garantis par hypothèque en faveur de la banque et du vendeur, tel qu’établi aux paragraphes a) et b) de la page 6 de la pièce  R?1. 
[3]          Cet immeuble a été acheté par la demanderesse pour fins d’investissement. Comme celui-ci s’avère beaucoup moins profitable que prévu, principalement parce que le vendeur, M. Pollack aurait consenti en faveur de son fils Steven un bail de dix ans pour un loyer mensuel de 300 $, un montant nettement inférieur à la valeur marchande de l’appartement PH2, elle réclame par sa Requête introductive d’instance ré-amendée, l’annulation du bail, le remboursement des loyers en fonction de la juste valeur marchande des logements, et des dommages-intérêts pour une somme de 300 000 $. 
[4]          Cette requête est dirigée contre le vendeur, défendeur dans la présente instance, Joel Moses Pollack et son fils Steven Pollack (ci-après « Steven ») qui occupe l’appartement PH2 dans l’immeuble vendu par son père, contre l’agent immobilier qui s’est occupé de la transaction, M. Jean Michel Casismir, ainsi que la compagnie pour laquelle ce dernier travaillait, Immobilier Inter Commercial Inc. 

LA REQUÊTE INTRODUCTIVE D’INSTANCE

[5]          Dans sa requête, la demanderesse allègue qu’il y a eu fausses représentations et collusion entre le vendeur Joel Moses Pollack et l’agent immobilier Jean Michel Casimir et qu’on lui aurait caché le bail et les conditions d’occupation du logement par le fils du défendeur, Steven, un locataire souffrant de problèmes mentaux importants, très perturbateur pour les autres colocataires. 
[6]          C’est la prétention de la demanderesse que l’immeuble a une valeur moindre que celle établie par les experts qu’elle a retenus avant l’achat pour les fins d’établir le juste prix qui devait être payé, et qu ‘il y a lieu de réduire le prix de vente, en plus bien sûr, de sa réclamation pour loyers impayés depuis l’achat en janvier 2003 sur la base de la juste valeur marchande de l’appartement. 
[7]          Tel que ci-haut mentionné, la demanderesse allègue qu’il y a eu collusion entre le vendeur M. Pollack et l’agent immobilier M. Casimir, que ce dernier contrairement aux règles d’éthique a accepté d’agir pour la demanderesse et le vendeur, se mettant ainsi en conflit d’intérêts, et qu’il a commis de nombreuses fautes à l’égard de la demanderesse, à la fois, lors de la négociation pour l’achat, et immédiatement après la vente, lorsqu’il a pris en partie la gestion de l’immeuble pour le compte de la demanderesse. 
[8]          Les conclusions de la requête ré-amendée se lisent comme suit : 
« ACCUEILLIR la présente Requête; 
ANNULER, DÉCLARER NUL et RÉSILIER à toutes fins que de droit le bail (pièce R7), intervenu entre les défendeurs Pollack et portant la date de « SEPT/02 » et concernant le logement PH2 de la conciergerie située au […], à Westmount; 
CONDAMNER les défendeurs Joel Moses Pollack, Steven Pollack, Jean Michel Casimir et Immobilier Inter Commercial Inc., conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse toute compensation ou surplus nécessaire afin qu’elle reçoive la juste valeur locative du logement PH2, de l’espace de garage et des ‘lockers’, soit un minimum de 950$ par mois, plus l’indexation du loyer d’année en année applicable au logement PH-2 et dont la preuve sera faite à l’audience, le tout à compter du 1er janvier 2003 jusqu’à l’évacuation du local, (soit la valeur locative du PH-2 indiquée par le défendeur Joel Moses Pollack lors des négociations), moins toutes sommes de loyer payées par le fils Pollack, et ce pour toute la période visée par les présentes procédures; 
CONDAMNER les défendeurs Joel Moses Pollack, Steven Pollack, Jean Michel Casimir et Immobilier Inter Commercial Inc., conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse une indemnité de relocation de trois mois, soit 2850$ plus indexation, à compter de l’évacuation du PH-2 par le défendeur Pollack; 
CONDAMNER les défendeurs Joel Pollack, Steven Pollack, Jean Michel Casimir et Immobilier Inter Commercial Inc., conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse les sommes suivantes : 
A)  Du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2004, soit 24 mois, 22 900$ (950$ x 24 = 22 900$), moins la somme de 5 146,96$ payée par le défendeur Steven Pollack pendant ces 24 mois, laissant un solde ici réclamé de 17 753,04$, avant indexation; 
B)  À compter du 1er janvier 2005 jusqu’au 30 juin 2006, soit 18 mois, 17 100$ moins les sommes (3 600$) versées par le fils Pollack, (soit un loyer qu’il a unilatéralement réduit à 200$ par mois pendant 18 mois), laissant un solde de 13 500$ avant indexation; 
C)  Une somme équivalente à 950$ par mois, avant indexation, pour toute la période entre le 1er juillet 2006 et la date du jugement à intervenir dans le présent dossier, moins tout loyer qui sera payé par le fils Pollack le cas échéant; 
D)  Une somme équivalente à 950$ par mois, avant indexation, pour toute la période entre la date du jugement à intervenir dans le présent dossier et l’évacuation, l’expulsion ou l’abandon du PH-2 par le défendeur Steven Pollack, moins tout loyer qui sera payé par le fils Pollack le cas échéant; 
E)  Les montants d’indexation du loyer de 950$ ci-haut mentionné et des loyers après toute indexation, d’année en année, selon les montants déjà accordés par la Régie pour cet immeuble, tel qu’il sera démontré à l’audience
(…) 
ORDONNER au défendeur Steven Pollack de quitter le logement PH-2 dans les dix jours du jugement à intervenir dans le présent dossier et à défaut de ce faire dans ledit délai; 
ORDONNER l’expulsion du défendeur Steven Pollack par voie de justice, ainsi que tout sous-locataire ou cessionnaire le cas échéant, et ce nonobstant appel; 
CONDAMNER les défendeurs Joel Moses Pollack, Steven Pollack, Jean Michel Casimir et Immobilier Inter Commercial Inc., conjointement et solidairement, à rembourser à la demanderesse la somme de 300 000$ en diminution du prix de vente de l’immeuble; 
CONDAMNER les défendeurs Joel Pollack, Steven Pollack, Jean Michel Casimir et Immobilier Inter Commercial Inc., conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse (…) des dommages exemplaires de 50 000$, plus tous les frais judiciaires et extra judiciaires encourus par la demanderesse, tant devant cette cour que devant la Régie du logement; 
CONDAMNER les défendeurs à payer à la demanderesse les intérêts sur lesdites sommes déterminées et à déterminer, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue par la loi, à compter de la demeure
ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel; 
RÉSERVER tous les droits de la demanderesse de prendre de plus amples recours et/ou conclusions, et notamment pour ajustement des loyers réclamés sur la base des augmentations moyennes qui affecteront les baux de cet immeuble; 
RÉSERVER les droits de la demanderesse en cas d’une poursuite par les locataires; 
LE TOUT avec les entiers dépens. » 
[9]          Les défendeurs nient vigoureusement qu’il y a eu fausses représentations et collusion de la part du vendeur M. Pollack et de l’agent immobilier M. Casimir, et ils plaident que c’est en pleine connaissance de cause que la demanderesse s’est portée acquéreur de l’immeuble, et que n’ayant commis aucune faute de quelque nature que ce soit à son égard, l’action dirigée contre eux doit être rejetée. 

[10]       Ils ajoutent que la poursuite est sans aucun fondement, qu’il y a eu abus de droit de la part de la demanderesse, et qu’il y a lieu non seulement de rejeter la demande avec dépens, mais également d’y ajouter une conclusion en dommages et de condamner la demanderesse à rembourser aux défendeurs tous les honoraires extrajudiciaires encourus dans le présent dossier sur la base de client-avocat. 
[11]       Quant au défendeur, Steven, il n’a été inclus comme défendeur que parce qu’il occupe l’appartement qui lui a été réservé par son père lors de la vente. Sa défense n’est pas différente de celle de son père Joel Pollack, et ce n’est bien sûr que dans la mesure où le Tribunal interviendrait au niveau de l’occupation de l’appartement que Steven serait concerné. 
[12]       La poursuite a été également dirigée contre Immobilier Inter Commercial Inc. Cette co-défenderesse n’était pas représentée par avocat lors de l’enquête dans le présent dossier. La demanderesse a déposé au dossier une inscription ex parte à la suite de la révocation de mandat et du défaut de comparaître sur signification d’un avis à cet effet. Il n’y a eu cependant aucune preuve de la part de la demanderesse à son égard. 
[13]       La poursuite dirigée contre Immobilier Inter Commercial Inc. doit donc être rejetée, sans frais. 
[14]       Il n’y a eu non plus aucune comparution et aucune preuve présentée sur l’appel en garantie de la co-défenderesse Immobilier Inter Commercial Inc. contre Casimir, et cette demande a été à toutes fins pratiques abandonnée par Immobilier Inter Commercial Inc., d’où la demande de rejet présentée par Casimir. Il y a donc lieu pour le Tribunal de la rejeter, sans frais. 
[15]       Comme conclusion subsidiaire, les co-défendeurs Pollack et Casimir ajoutent que même si la requête introductive d’instance ré-amendée avait quelque fondement, elle est de toute façon prescrite parce que plus de trois ans se sont écoulés entre la date de signature de l’acte de vente, le 17 janvier 2003, et la première signification de la requête originale, le 26 janvier 2006. 

LES PROTAGONISTES AU PRÉSENT LITIGE

Ø  En demande 
1.      9124-9953 Québec Inc. : une corporation constituée selon les lois de la province de Québec quelques jours avant l’achat de l’immeuble, ayant pour objet, l’acquisition et l’administration du […], à Westmount, avec comme seule actionnaire à l’origine Mme Fatoumata Sow, épouse de M. Diop. 
2.      Mme Fatoumata Sow : d’origine sénégalaise, résidante du Québec, et n’ayant aucune connaissance de la langue anglaise, un facteur important dans le présent litige. 
3.      M. Constant Adielou : un conseiller pour immigrants investisseurs, président et administrateur de la demanderesse lors de l’achat de l’immeuble en janvier 2003, et maintenant également actionnaire depuis 2006, n’ayant également aucune connaissance de la langue anglaise. 
4.      Mme Martine Fortin : épouse de M. Constant Adielou, impliquée dans la gestion de l’immeuble à l’automne 2003, responsable de la gestion depuis le début 2004, et maintenant également actionnaire de la demanderesse depuis 2006. 
5.      M. Diop : ministre du Budget sénégalais, époux de Mme Sow, rarement présent au Canada, qui n’a pas été entendu comme témoin mais dont le nom a été mentionné par l’un ou l’autre des témoins à de très nombreuses reprises durant l’enquête qui s’est poursuivie sur dix jours. 
Ø  En défense 
1.    Joel Moses Pollack : propriétaire du […], à Westmount, comportant 49 unités de logements, avant qu’il le vende à la demanderesse, le 17 janvier 2003. 
2.    Steven Pollack : fils célibataire du demandeur, souffrant du syndrome d’Asperger, et occupant à titre de locataire l’appartement PH2 de l’immeuble vendu par son père, Joel Pollack, à la demanderesse. 
3.    Jean Michel Casimir : agent immobilier dont les services ont été retenus par M. Adielou ainsi que par M. et Mme Diop pour les fins d’identifier, puis ultimement d’agir comme agent pour l’achat d’un immeuble à revenus à Montréal, pour fins d’investissement.
4.    Immobilier Inter Commercial Inc. : désignée comme employeur de M. Casimir et dont il a été question ci-haut. 

LES FAITS PERTINENTS MAIS NON EXHAUSTIFS DU PRÉSENT LITIGE

[16]       À l’été 2002, M. Adielou a présenté à M. et Mme Diop, le co-défendeur M. Casimir, un agent immobilier oeuvrant dans le domaine depuis 17 ans, pour qu’il entreprenne des recherches et identifie, à Montréal, un immeuble à revenus pouvant leur permettre de faire, au Québec, un investissement important. M. Casimir a immédiatement entrepris des recherches après avoir accepté le mandat verbal confié par M. et Mme Diop. C’est ainsi que le […] a été identifié comme un immeuble répondant fort probablement aux critères recherchés par les investisseurs éventuels. 
[17]       M. Casimir a alors contacté le défendeur Joel Pollack et, bien que l’immeuble ne soit pas sur le marché et qu’aucun contrat de courtage n’ait été accordé à une firme de courtiers immobiliers, M. Pollack s’est déclaré intéressé à vendre son immeuble si le prix et les conditions de vente lui étaient acceptables. 
[18]       Conformément au mandat confié par M. et Mme Diop, M. Casimir a alors entrepris des négociations pour que ses clients puissent acheter l’immeuble préalablement identifié. Le défendeur M. Pollack a accepté de négocier directement  et personnellement la vente de son immeuble avec M. Casimir, représentant M. et Mme Diop ainsi qu’une compagnie à être formée pour l’acquisition de l’immeuble, la demanderesse dans la présente cause. 
[19]       M. Pollack a convenu que la commission payable à l’agent immobilier, M. Casimir, serait payée par le vendeur et c’est ainsi qu’une première offre d’achat a été présentée par M. Casimir, au nom de la demanderesse et de ses représentants, le 21 octobre 2002, puis acceptée par M. Pollack. 
[20]       Dès cette première offre, le problème de langue s’est présenté puisque les acheteurs ne comprenaient ni ne parlaient l’anglais alors que le vendeur était anglophone et très peu familier avec le français. C’est donc en anglais que les négociations ont été faites avec le vendeur, que la documentation officielle a été préparée, avec explications et traduction informelles par M. Casimir pour le bénéfice de ses clients francophones. 
[21]       Des problèmes de financement ont été rencontrés avec le prêteur approché, et l’offre du 21 octobre n’a pu être finalisée dans le délai de 21 jours prévu pour l’obtention d’une lettre confirmant l’acceptation d’un prêt par un prêteur choisi par l’acheteur. 
[22]       Concurremment avec l’offre du 21 octobre, il y a également eu négociations relativement au paiement par les acheteurs d’une somme de 300 000 $ payable comptant, et à être transférée aux Bahamas, lors de la signature de l’acte de vente (R?3), et ce, indépendamment de toute mention dans l’offre d’achat acceptée et dans l’acte de vente intervenus entre la demanderesse et le vendeur, M. Pollack. 
[23]       Très peu a été dit, lors de l’enquête, sur le paiement et le transfert d’un tel montant aux Bahamas, et M. Casimir a fortement insisté sur le fait qu’il n’avait participé d’aucune façon à la négociation et au paiement d’une telle somme. 
[24]       La vente n’a pu se conclure suivant les termes de l’offre d’achat acceptée R?2. Les négociations se sont poursuivies et un amendement a été apporté à l’offre R?2, suivant lequel le vendeur acceptait d’assumer une balance de prix de vente et c’est dans cette modification qu’apparaît pour la première fois, l’occupation du PH2 par Steven Pollack aux conditions exigées par le vendeur, soit un loyer mensuel de 300 $ et une occupation de dix ans (R?8), dûment communiquées aux acheteurs selon le témoignage de M. Casimir, et ce, en considération des modifications à l’offre initiale du 22 octobre acceptée par le vendeur. Cette modification à l’offre se lit comme suit : 
« THE TENANT IN THE APARTMENT PH2, MR. POLLACK WHICH APARTMENT IS ALREADY RENOVATED, ONLY THE WINDOWS AND THE HEATING SYSTEM ARE NOT IN PLACE. THE TENANT CANNOT BE EVICTED FOR RENOVATION REASONS. » 
et elle a été dûment acceptée et signée par Mme Sow. 
[25]       La gestion et l’administration de l’immeuble ont été transférées à la demanderesse ou ses représentants au début de janvier 2003, et un acte de vente est intervenu entre les parties, le 17 janvier de la même année (R?1). 
[26]       Cet acte de vente comporte une clause 6 dans la section « Purchaser’s Obligations » laquelle prévoit, entre autres, l’occupation de l’appartement PH2 suivant des termes et conditions qui ne pourront être modifiés ou annulés sauf pour non-paiement du loyer mensuel; elle se lit comme suit : 
« 6.      To respect the existing leases, the Vendor subrogating the Purchaser in and to all his rights thereto. The Purchaser specifically agrees to respect the terms and conditions of the lease for apartment PH2 and agrees not to cancel the same for any reason other than the non-payment of the monthly rental.” 
C’est là la clause à l’origine du présent litige. 
[27]       À chaque année, depuis la signature de l’acte de vente, le défendeur Joel Pollack a transmis à la demanderesse, une série de chèques postdatés, au début au montant de 300 $ par mois, et par la suite de 200 $ par mois, en paiement du loyer pour l’appartement PH2 occupé par son fils Steven. Pour l’année 2003, le premier chèque ainsi que le second ont été encaissés au début de février 2003, et par la suite mensuellement au fur et à mesure des échéances. Les circonstances et les motifs pour lesquels le montant maintenant payé par Joel Pollack est de 200 $ seront plus amplement analysés dans une section spéciale du présent jugement. 
[28]       Pour déterminer la véritable valeur de l’immeuble lors des négociations à l’automne 2002, deux experts ont été retenus, un comptable M. Louis Robillard dont le rapport d’expertise a été produit sous la cote R-5, et Bertrand Tremblay, évaluateur, dont l’expertise a été produite sous la cote R-6. 
[29]       Le comptable, M. Robillard, avait comme mandat de s’assurer que les revenus nets annualisés de l’immeuble étaient conformes aux données fournies par le vendeur, M. Pollack. Le second, M. Tremblay, avait comme mandat d’évaluer la juste valeur marchande de l’immeuble en novembre 2002, laquelle a été établie à 3 050 000 $. 
[30]       Il est important de noter que nonobstant cette évaluation de la juste valeur marchande, l’immeuble a été payé 4 000 000 $, soit un million de plus que la juste valeur marchande, telle qu’établie par M. Tremblay. 
[31]       À l’annexe utilisée par M. Robillard, il est fait mention que Steven occupe l’appartement 202 pour un loyer de 300 $ par mois et que pour l’appartement PH2, occupé par Arelie Roussin et dont le bail se terminait en avril 2003, aucun montant n’avait été payé pour le mois d’octobre, et que l’appartement concerné était en rénovation. M. Pollack a reconnu qu’il n’existait aucun bail entre lui et Steven pour l’appartement 202 et que Steven ne payait aucun loyer pour cet appartement. 
[32]       De son côté, le rapport d’expertise préparé par M. Tremblay fait mention, à la page 18, que le PH2 a fait l’objet d’une augmentation de loyer au montant de 950 $, vu les rénovations apportées. Ce rapport fait également mention du loyer au montant de 300 $ qui serait payé par M. Pollack pour son fils pour l’appartement 202 (R-6, p. 18). 
[33]       C’est en fonction de ces deux expertises que la demanderesse soutient qu’il y a eu fausses représentations, dol et collusion entre les co-défendeurs et qu’elle fonde principalement sa réclamation. 
[34]       En plus d’agir comme agent immobilier, le co-défendeur Casimir s’est également vu chargé de l’administration et de la gestion partielle de l’immeuble, pour les rénovations et travaux d’importance entrepris pour satisfaire aux exigences du prêteur hypothécaire, et ce, jusqu’à ce que Mme Martine Fortin prenne en charge la complète administration, au début de l’hiver 2004. 
[35]       Le 1er avril 2005, la demanderesse s’est adressée à la Régie du logement (ci-après « la Régie ») pour que cette dernière déclare nul et inopposable le bail intervenu entre Joel Pollack et Steven Pollack pour l’appartement PH2, et pour qu’elle ordonne l’expulsion du locataire et le remboursement de la juste valeur locative du local depuis l’acquisition le 1er janvier 2003 (DP-11). 
[36]       Cette demande de la part de la demanderesse a été contestée par le défendeur Pollack, et le 1er septembre 2005, la régisseure à la Régie, Me Lyne Foucault (R-12), a rendu une décision déclinant juridiction de la part de la Régie au motif que l’ensemble des demandes, qui ne pouvaient être scindées, excédait la juridiction de la Régie et de la Cour du Québec. 
[37]       À la lumière de cette décision rendue par la Régie, la demanderesse a entrepris les présentes procédures où elle demande l’annulation du bail intervenu entre M. Pollack et son fils, le remboursement du loyer qui aurait dû être payé suivant la juste valeur marchande du local occupé par Steven, ainsi qu’une somme de 300 000 $ à titre de dommages en réduction du prix de vente de l’immeuble au motif que celui-ci aurait une valeur moindre que le montant payé. 

LES MOTIFS

[38]       Il est important de bien caractériser le recours de la demanderesse, Il s’agit, tel que déjà mentionné, d’une réclamation conjointe et solidaire contre Joel Pollack et Jean Michel Casimir pour dol et collusion lors de la vente du […], à Westmount, à la demanderesse, pour conflit d’intérêts et double mandat accepté par le co-défendeur Jean Michel Casimir, et pour dommages en réduction du prix de vente parce que l’immeuble ne générerait pas les revenus escomptés, le tout en relation avec l’occupation de l’appartement PH2 par le fils du vendeur, Steven. 
[39]       Dans un premier temps, le Tribunal entend disposer de l’allégation de collusion entre Pollack et Casimir. Sur ce point, le Tribunal retient les éléments suivants : 
1.      Le […] n’avait pas été mis en vente par M. Pollack. 
2.      L’immeuble a été identifié comme intéressant par le défendeur Casimir lequel, fort du mandat qui lui avait été confié par M. et Mme Diop ainsi que par M. Adielou, a communiqué avec M. Pollack qui s’est montré intéressé par cette approche. 
3.      Il n’y a eu aucun contrat de courtage signé entre M. Pollack et M. Casimir
4.      Toute la négociation au nom du vendeur s’est faite par M. Pollack personnellement, un homme d’affaires avisé et expérimenté. 
5.      La seule entente entre Pollack et Casimir a porté sur le paiement d’une commission à Casimir par Pollack, si la vente était complétée, ce qui a été éventuellement le cas. 
6.      M. Casimir a, dit-il, refusé de participer de quelque façon que ce soit au paiement comptant de 300 000 $ à l’extérieur des offres d’achat et du contrat de vente, ainsi qu’au transfert de cette somme aux Bahamas. 

[40]       Le seul élément de preuve confirmant l’existence possible d’un double mandat est une lettre transmise par M. Casirmir, en date du 2 juin 2005 (R-13) où M. Casimir fait référence au fait qu’il représentait le vendeur et l’acheteur dans une transaction portant sur le […].

 Source : ici 

 

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